admin
Sitelerde yüksek aidatlar, hesap vermeyen idareler, denetimsizlik ve harcamalarla ilgili bilgilere erişimin kısıtlı olması ile cürüm örgütlerinin idareleri ele geçirme teşebbüslerine karşı harekete geçen Bakanlık, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki “Tesis İdare Hizmetleri”ne ait mevzuat düzenlemesi üzerinde çalışıyor.
Düzenlemeyle sitelerin idaresinde faaliyet gösterecek şirketler, Bakanlıkça sınıflandırılacak ve belgelendirilecek. Faaliyetler ve yapılan harcamalar yeniden Bakanlıkça yetkilendirilecek bağımsız kontrol şirketlerince gözden geçirilecek.
Denetimlerin yılda en az bir kere yapılmasının mecburî olacağı düzenlemeyle kat malikleri kontrol talebinde bulunabilecek.
Ayrıca, kat maliklerinin iskan ettikleri yapıların idaresine dair bilgi ve dokümanlara sistem üzerinden şeffaf erişimi için Bakanlıkça kurulacak elektronik yazılım sisteminin ortak kullanıma açılması amaçlanıyor.
“Düzenleme, usulsüzlük ve yolsuzluklara muhafaza kalkanı olabilecek”
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç Kiraz, AA muhabirine, sitelerde yaşanan problemlerin bazen beşerler için katlanılamaz duruma geldiğini söyledi.
Bakanlığın Tesis Yönetimi Genel Müdürlüğü kurmasının çok gerçek olacağını lisana getiren Kiraz, “Türkiye’de site hayatı önemli halde çoğaldı. Buna paralel olarak kayıt dışılık ve yolsuzluk da oluştu. Mevcut tüm süreçler denetlenmediği için birinci basamakta Bakanlık tarafından genel müdürlük kurulması yanlışsız bir adım oldu. Bakanlık, profesyonel olarak yöneticilik yapacak şirketlere bir standart belirliyor. Buna eğitimler, sermaye yeterliliği, çeşitli standartlar, kıstaslar getirecektir.” dedi.
Kiraz, teminat sunulması mecburiyetinin de gelebileceğini, idare şirketinin birtakım usulsüzlükler yaptığı takdirde bedelinin teminattan kullanılabilmesine imkan sağlanabileceğini söz etti.
Bakanlığın bu düzenlemesiyle şeffaflaşmanın sağlanacağını, maliklerin çalışacağı şirketin idaresini tanıyacağını, kat maliklerinin seçebilmesi açısından yetki almış firmayla çalışmanın teminat oluşturacağını aktaran Kiraz, bunun usulsüzlük ve yolsuzluklara karşı muhafaza kalkanı olabileceğini anlattı.
Kiraz, sitelerdeki iç kontrollerin çoğunlukla genel konseylerde idare konseyinin isteği doğrultusunda oluştuğuna dikkati çekerek, “Bakanlık, Türk Ticaret Kanunu’ndaki dış kontrole tabi şirketlerde olduğu üzere dış kontrol mecburiliği getiriyor. Artık şirket sertifikalı ve sermaye yeterliliği varsa muhakkak garanti verecek lakin yeniden de bu şirket usulsüzlükler yapabilir. Yapılacak dış kontrollerle şirketin hizmet, işçi alımları ve ödemeleri takip edilebilir. Denetçi varsa usulsüzlükleri savcılıklara şikayet ederek, şahısların cezalandırılması yolunu açabilir.” diye konuştu.
Düzenlemelerin yanlışsız ve yararlı olacağını vurgulayan Kiraz, buna karşılık 1965 tarihli Kat Mülkiyeti Kanunu’nun mevcut yapılara uygun olmadığı için ileride değiştirilmesini beklediklerini kaydetti.
Bakanlıkça, kat maliklerinin idarelere ait bilgi ve dokümanlara sistem üzerinden şeffaf erişimi için elektronik yazılım sistemi kurulmasının kıymetli ve bedelli olduğunu lisana getiren Kiraz, şunları söyledi:
“Bir binada daire satın alırken yahut kiralarken kesinlikle idare planı okunmalı. Yani idare planına nazaran o sitede aidatların ne biçimde toplanacağını öğrenmelerini muhakkak öneriyorum. Okumadığımızda çok önemli mağduriyetler ortaya çıkıyor. Bilhassa kat malikleri hatta maliklerden vekalet alarak kiracılar da genel suralara katılmalı. Varsa raporlara itirazlarını yapıp genel heyet tutanağına geçirmeliler. Şayet tüm süreçlerde hukuka karşıtlıklar olduğunu görüyorlarsa bunları kesinlikle yazılı hale getirmelerini, ilgili kurumlara yani evvel kendi iç kontrolüne bildirmelerini, akabinde da şayet birtakım usulsüzlük ve yolsuzluklar görüyorlarsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hususu kapsamında hakimin müdahalesi yolunu kesinlikle tercih etmelerini öneriyorum.”
“Veri tabanı sistemin daha şeffaf işlemesine takviye olacaktır”
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Lideri Dr. Ali Yüksel, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1965’te kabul edildikten sonra birçok defa değişikliğe uğradığını fakat yapılanların “yama” formunda kaldığını vurguladı.
Yüksel, Bakanlığın site ve tesislerdeki idare sistemini ele almasının çok değerli olduğunu belirterek, “Site idaresi ve işletmesinin muhakkak lisans alan şirketlerce işletilebilmesi, bunların kar oranlarının muhakkak ve şeffaf olması hem malikler hem de kiracılar açısından faydalı olacak. Böylelikle kiracılar da almadıkları hizmetler yahut sorumlu olmadıkları masrafların ödemesinden kurtulacaklardır. İdare şirketlerinin direkt Bakanlığa ilişkin bir bilgi tabanında, aldıkları kararlar, genel şura kararları, işletme projeleri alım ve harcamalarının yer alması, bu alanda muhakkak kalite getirecektir. Öbür taraftan hem maliklerin hem de kiracıların bu sisteme istedikleri vakitte yahut en azından belirli vakitlerde girebilmesi, sistemin daha şeffaf işlemesine dayanak olacaktır.” değerlendirmesini yaptı.
Bu alandaki belirsizliğin ve suistimallerin kanundaki yetersizlikten de kaynakladığına işaret eden Yüksel, Türk Borçlar Kanunu ile Kat Mülkiyeti Kanunu’nda bulunan masraf, aidatlar ile kiracı ve mal sahibinin sorumluluk kurallarının da ele alınması gerektiğini söyledi.
Bu kanunlarda kiracı-mal sahibi bağlarını düzenleyen bir yönetmelikle belirsizliklerin giderileceğini aktaran Yüksel, “Mevcut haliyle her iki maddede açık olmayan kararlar içerdiği için taraflar mağdur olmaktadır. Site yöneticiliği, Etraf ve Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tanımlanmalıdır, bu alandaki Bakanlık çalışmaları çok yararlı olacaktır. Meslek standardı hazırlanmalı, yönetici şirketlerin sermayesi güçlü olmalı, site idarelerindeki şikayetler giderilmesi için şeffaf yazılım üzerinden yürütülmelidir. Bu yazılım sisteminin, Bakanlık üzerindeki bir yazılım aracılığıyla yürütülmesi faydalıdır.”
